W działalności gospodarczej często występuje sytuacja, gdy bierzemy w użytkowanie przedmiot ruchomy lub nieruchomość należące do innego podmiotu. Na tę okoliczność podpisujemy umowy najmu lub dzierżawy. Czym one są i czym się różnią?
Nie tytuł, lecz treść umowy określa, czy mamy do czynienia z najmem czy z dzierżawą. Według Kodeksu Cywilnego najem to używanie rzeczy, za które wynajmujący otrzymuje zapłatę. Dzierżawa to używanie rzeczy jak i pobieranie pożytków z niej (art. odp. 659 i 693 § 1 Kodeksu cywilnego). Zdarzenia różnią się długością (najem do 10 lat, dzierżawa do 30 lat maksymalnie) i występują zarówno w umowach gospodarczych jak i cywilnych.
Różnicę zrozumiemy na przykładzie pastwiska. Rolnik bierze w użytkowanie pastwisko należące do innego rolnika. Jeżeli wypasa na nim swoje krowy lub zbiera siano na swoje potrzeby, mamy do czynienia z umową najmu. Jeżeli zbiera siano i sprzedaje, wówczas otrzymuje przychód, czyli pożytek z nieruchomości. Taka umowa jest umową dzierżawy.
Jeśli umowa najmu jest zawarta pomiędzy przedsiębiorcami maksymalny czas umowy to 30 lat. Jeżeli żadna lub tylko jedna ze stron jest przedsiębiorcą, to umowę można zawrzeć na maksymalnie 10 lat. Po upływie tych lat umowy uważa się za zawarte na czas nieoznaczony.
Dodatkowa różnica – czynsz z najmu nie podlega żądaniu obniżenia, odwrotnie niż czynsz dzierżawny. Jak napisano w art. 700 KC “Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”
